בע"ה ט"ז כסלו תש"פ
הרשמה לניוזלטר שלנו

Close

כל מה שרציתם לדעת על קבוצות רכישה

אחד המושגים הכי מדוברים בעולם הנדל"ן הישראלי זה קבוצות רכישה. האם זה כדאי? מה המשמעות של זה? מתי מדובר בקנייה מקבלן ומתי זו השקעה בקבוצת רכישה? התשובות לכל השאלות שלכם!

  • ברק הס ייעוץ והשקעות | תוכן שיווקי
  • ז' שבט תשע"ט - 09:42 13/01/2019
גודל: א א א

קבוצות רכישה זה אחד המושגים הכי מדוברים בעולם הנדל"ן הישראלי.

אנחנו מקבלים שאלות רבות מאנשים שמקבלים הצעות לרכישת דירה בקבוצות רכישה. חלקם שואלים על המשמעויות השונות, וחלקם מקבלים את ההצעות ולא מבינים בכלל שלא מדובר בקנייה מקבלן אלא בקבוצת רכישה... גם חלק מהצעות ההשקעה שמסתובבות בשוק הן למעשה רכישה בקבוצת רכישה.

השורות הבאות נכתבות כדי לעשות קצת סדר במושגים.

קבוצת רכישה - איגוד רוכשים לשם הורדת מחירים

'קבוצת רכישה נדל"נית היא קבוצת אנשים המתאגדת יחד על מנת לבנות מבנה מגורים, במטרה להוזיל עלויות ולעיתים אף במטרה לבחור את השכנים'.

ובעברית פשוטה עוד יותר:

בקבוצת רכישה מתחברים מספר אנשים שרוכשים ביחד קרקע, ועליה מתכננים לבנות בניין. יכול להיות שיהיו בבניין 10 יחידות דיור ויכול להיות שיהיו בו גם מאות יחידות. יש קבוצות רכישה כמעט בכל גודל. ככל שהקבוצה תהיה גדולה יותר, ממילא העסק הופך למורכב יותר, ובדרך כלל תמנה הקבוצה חברת ניהול חיצונית.

הרווחים שניתן להפיק ברכישה קבוצתית

בגלל שהמטרה המרכזית של ההתאגדות בקבוצת רכישה היא להוזיל עלויות ע"י נטרול רווחי היזם באופן שהרוכשים אולי יעבדו קצת יותר, אבל יצליחו לקנות דירה במחיר נמוך בכמה עשרות אחוזים ממחיר השוק.

זה שלא קל לקנות היום דירה בישראל - אתם בוודאי יודעים... וכשיש הזדמנות לרכוש דירה במחיר זול ב20-30% פחות ממחיר השוק, זו בוודאי סיבה מעניינת ביותר לשקול את העניין.

למשפחות עם קשיים בקבלת משכנתא יש יתרון נוסף: יהיה להן יותר קל לקבל משכנתא בתור 'אחד מתוך קבוצה' שאושרה בבנק, מאשר בהליכה לבדם.

עד כאן נשמע מצוין, איפה מצטרפים?

צד שני למטבע: הסיכונים ברכישה קבוצתית

כמו בכל דבר בעולם, איפה שיש הזדמנות גדולה (מחיר נמוך משמעותית מהשוק) יש גם סיכונים גדולים.

ההבדל הקריטי ביותר בין פרויקט מגורים רגיל לבין קבוצת רכישה הוא ה'אבא של הפרויקט'.

ברכישה רגילה, כשאתה רוצה לקנות דירה במקום מסוים, אתה ניגש ליזם מקומי שבונה באותו אזור, מקבל ממנו את כל המידע הרלוונטי, קונה דירה בפרויקט, וממשיך את כל התהליך מול היזם. כל בעיה שתהיה במהלך הדרך, תמיד יש לך למי לפנות (ואת מי להאשים..) יש 'אבא' לפרויקט.

בקבוצת רכישה, לעומת זאת אין אבא אחד לפרויקט. כולם ביחד הם ה'אבא' של הפרויקט, וכולם ביחד באותה סירה מבחינת האחריות והניהול של הפרויקט אל מול הקבלן.

ומשפחה מרובת הורים היא מתכון בטוח למריבות ובעיות...

השינויים צפויים: גובה המחיר, תאריך המסירה, גובה הריבית ועוד

יש גם סיכונים נוספים:

  • עליית מחירים! אמרנו מקודם שהמחיר הוא הסיבה הכי משמעותית להיכנס לקבוצת רכישה, אבל זו גם עלולה להיות הסיבה הכי מסוכנת.

בפרויקט רגיל, המחיר שסגרת מול היזם הוא המחיר שאתה תשלם בסוף. נקודה. (כמובן בכפוף למדד תשומות הבנייה וכו' כמו בכל חוזה).

בקבוצת רכישה, המחיר הוא לפי התחזיות (האופטימיות בדרך כלל), של מובילי הקבוצה. עם כל הכבוד לקבוצה, ולאנשים המוכשרים שבתוכה (ותמיד יש כאלו) לא תמיד ההערכות שלהם נכונות, ויכול להיווצר פער משמעותי ביחס לביצוע.

נתקלנו בלא-מעט אנשים ששילמו מאות אלפי שקלים יותר מבתוכנית המקורית שלהם... :-(

  • תמחור זול של הקבלן קבלנים רבים שוגים ומתמחרים את העבודה שלהם בזול יחסית. הבעיה היא שכמו הרבה דברים זולים לפעמים קורה שהקבלן לא עומד במחיר שהוא הציב לעצמו, והוא פושט רגל או 'נעלם'. פשיטת רגל כזו והכנסת קבלן חדש שיגיע באמצע פרויקט תכניס את הפרויקט לסחרור ועלויות רבות ואתם תישארו "כלואים" ומחויבים להמשיך.
  • אין אף אחד שמחויב לתאריך מסירת הדירה! כמו במחיר, גם בתאריך מסירת הדירה אין אחריות של אף אחד כלפי התאריך הזה. הקבלן אמנם יכול להתחייב, אבל כידוע הוא רק מתחייב לתאריך, הוא לא מתחייב לקיים...
  • סיכון משמעותי נוסף בקבוצת רכישה הוא היעדר 'ערבות מכר'. בפרויקט רגיל, יש ליזם 'בנק מלווה' שמלווה את הפרויקט מבחינה כלכלית, ונותן ערבויות לרוכשים להבטחת כספם או קבלת התמורה במלואה. בקבוצת רכישה אין 'ערבות מכר', מה ששוב, שם אותנו בסיכון גבוה יותר.
  • ואחרון ולא חביב זה גובה הריבית. פה לא מדובר בסיכון, אלא במשהו ודאי שיקרה: הריבית על המשכנתא בקבוצת רכישה גבוהה יותר מכמעט כל משכנתא אחרת באופן משמעותי.

לא נלאה אתכם בכל הפרטים, אבל בגדול, בפרויקט רגיל הבנק בעצם ממשכן את הנכס לעצמו כנגד הכסף שהוא נותן לכל לקוח בפרויקט. בכזה מקרה הבנק ממשכן רק את החלק היחסי של אותו לקוח מתוך כלל הפרויקט.

בקבוצת רכישה לעומת זאת אין אפשרות לעשות את החלוקה הזאת בין כל אחד ואחד, כי הלקוחות כולם מאוגדים ביחד ולכן הבנק מוכן לתת משכנתא לכולם, אבל רק בתנאים שווים, ובריבית גבוהה מאד.

נכון, בסוף תהליך הבנייה, ולאחר פירוק הקבוצה, אפשר למחזר את המשכתא ולקבל ריבית טובה יותר, אבל עדיין מדובר על כמה שנים של תשלום ריבית גבוהה מאד על הכסף.

ההמלצה: אינה חד משמעית

בשורה התחתונה - אין לנו המלצה חד משמעית. צריך לבחון כל מקרה ופרויקט לגופו. לפעמים זו הדרך היחידה להשיג את 'דירת החלומות', ואין ברירה... אבל גם במקרה כזה צריך להכיר טוב את התמונה לפני זה, ולהיכנס לפרויקט בעיניים פקוחות.

ובכל זאת, אם יש לכם ברירות, ואתם מתלבטים בין שני פרויקטים - האחד רגיל והשני בקבוצת רכישה - בדרך כלל נמליץ לכם להיזהר מקבוצות הרכישה ולהעדיף את דרך המלך.

ואם כבר קניתי בית? יש מה לעשות

קניתם כבר בית? מצוין.

לא מתכננים לקנות עוד אחד? גם מצוין.

מה בכל זאת רלוונטי עבורכם במאמר הזה?

כל מי שיש לו כבר משכנתא, יכול לבדוק באמצעות 3 פעולות פשוטות מאד ובחינם, האם ניתן למחזר את המשכנתא שלו, ולחסוך עשרות/מאות אלפי שקלים.

איך עושים את זה?

  1. נכנסים לאתר של הבנק שממנו לקחתם את המשכנתא (או מתקשרים למוקד).
  2. מורידים את המסמך שנקרא 'יתרה לסילוק' (או מבקשים אותו מהפקיד).
  3. שולחים את הטופס לדוא"ל שלנו עם מספר הטלפון שלכם - office@barakhass.co.il או בוואטספ למספר 058-6516747. ואנחנו נבדוק את המשכנתא שלכם והאם אפשר לשפר אותה, ונחזור אליכם עם תשובות בהקדם.

אתם מוזמנים להעביר את המאמר וההצעה גם לחברים או משפחה עם משכנתאות.

---------------

*מערכת הקול היהודי אינה אחראית על התוכן הפרסומי באתר, האחריות הינה על המפרסם בלבד

תגובות (0) פתיחת כל התגובות כתוב תגובה
מיון לפי:

האינתיפאדה המושתקת


0 אירועי טרור ביממה האחרונה
האירועים מה- 24 שעות האחרונות ליומן המתעדכן > 31 מהשבוע האחרון

סיקור מיוחד