תחום השקעות הנדל"ן הוא אחד מהתוססים ביותר ברחבי העולם, וכמובן גם בישראל שבה עליית מחירי הנכסים, הניבה תשואות נאות למשקיעים. כעת, כאשר נראה כי אזור המרכז מוצה והתשואה משכירות בו היא מגיעה בקושי ל-3% במרבית הערים, המשקיעים מעדיפים להשקיע בצפון הארץ. במאמר זה נעסוק בהרחבה בנתונים שכדאי לבדוק לפני שרוכשים נכס להשקעה.
בחרו שכונה ביישוב עם "הגירה חיובית"
המונח "הגירה חיובית" בתחום הנדל"ן אינו מתייחס להגירה ממדינה זרה, אלא לתנועה של שוכרים וקונים של נכסים בעיר מסוימת בתוך מדינה. כאשר מחפשים דירה להשקעה, כדאי לבדוק האם כמות התושבים ביישוב שבו היא ממוקמת גדלה מדי שנה או יורדת. אם כמות התושבים גדלה, סימן שישנה מגמה של צמיחה והתפתחות המכונה "הגירה חיובית". אם כמות התושבים יורדת סימן שיישוב זה לוקה בהגירה שלילית.
דרך נוספת לגלות את הביקוש לנכסים במקום היא בחינת תנופת הבנייה וכמות היחידות החדשות שנבנו בכול שנה במקום. ככל שהעיר זוכה לביקוש גבוה יותר, כך ייבנו בה יותר פרויקטים. כדאי גם לסקור את שיעור האכלוס בדירה לפי כמות עסקאות המכירה שבוצעו בה. הנתונים הללו קלים מאוד לאיתור ברשת, באתרים הכוללים סקירת נדל"ן.
מה המחיר הממוצע לכול מ"ר?
השיקול הבא שכדאי לקחת בחשבון הוא את מחיר הנכס. חשוב כמובן למצוא נכס בהתאם לתקציב הפנוי שלכם או לסכום המשכנתה שתוכלו לקבל. אם אתם רוצים לוודא שאתם מוצאים עסקה טובה בתוך היישוב, כדאי להשוות באופן יעיל את מחירי הנכסים השונים על ידי בחינת הנתון – מחיר ממוצע למ"ר, המופיע אף הוא באתרים השונים.
כדי לדעת אם הנכס שאתם מעוניינים בו הוא השקעה אטרקטיבית ביחס למחיר הממוצע באזור, אפשר גם לבצע חישוב מתמטי פשוט ולחלק את עלות הנכס במספר המטרים המרובעים של הדירה. כאשר מבצעים את החישוב הזה יש לזכור כי ההשוואה צריכה להיות בין דירות עם מאפיינים דומים: באותה השכונה, מאותה שנת בנייה, בגודל דומה ועם אותו מספר חדרים.
השקעה בפרויקטים חדשים מקבלן
כיום תגלו כי רכישה של נכס יד־שנייה עשוי להוביל להוצאות כבדות על תיקונים ושיפוצים, לא רק בזמן הקנייה אלא גם בתקופה שמשכירים את הנכס. לכן, לעיתים קרובות כדאי לבחור לרכוש נכס ישירות מקבלן. למשל אם בוחרים דירה למכירה בחריש המחיר שיוצא על ידי הקבלן במהלך הבנייה עשוי להיות נמוך יותר מרכישה של נכס יד־שנייה בנוי.
בדקו את אופי השכונה
כאשר רוצים לרכוש דירות להשקעה חשוב לבדוק את האופי של שכונת המגורים ואת הביקוש לשכירות במקום. בדרך כלל קל להשכיר דירות, שנמצאות בשכונה הכוללת בתי־ספר ומוסדות ציבור (בתי כנסת, מתנ"סים וכו'). כיום אפשר גם למצוא שכונות שבהן חיי הקהילה מפותחים והן מושכות דיירים יציבים הנשארים במקום לאורך שנים ארוכות. יציבות בהשכרת הנכס היא חלק מהותי בהכנסה פסיבית שוטפת לאורך זמן.
כמה חדרים כדאי לרכוש?
רבים שואלים: "האם כדאי לרכוש דירות קטנות או גדולות להשקעה?" התשובה אינה חד־משמעית. דירות קטנות בדרך כלל יניבו תשואה גבוהה יותר באחוזים, בעוד דירות גדולות ימשכו משפחות יציבות לאורך זמן. התאימו את גודל הנכס שתרכשו לתקציב הפנוי שלכם, וכך תוכלו לבצע את ההחלטה הטובה ביותר בדבר גודל הנכס.
לסיכום, אם אתם מחפשים היום נכסים להשקעה עם תשואה גבוהה כדאי להתחיל לבדוק ישובים בצפון הארץ ולהתרחק מהערים הגדולות. חשוב למצוא נכס חדש שלא ידרוש תיקונים שוטפים, בשכונה טובה ומבוקשת ולבדוק היטב כי המחיר המוצע לכם אכן אטרקטיבי.
