שמאי מקרקעין: במגזר הערבי כמעט אין משמעות לחוקי הבניה

הבניה הבלתי חוקית בישובים הערביים ברחבי הארץ איננה סוד. עשרות אלפי מבנים נבנו במשך השנים באופן לא חוקי, ואילו האכיפה כמעט אינה קיימת. ובכל זאת, ניתן היה לחשוב שלמרות הכל עדיין ישנה מסגרת חוקית כלשהי שאותה פורצים. השמאי רוני מכבי ז"ל, שהיה שמאי מקרקעין מומחה במגזר הערבי, חשב אחרת.
במסמך שפרסם כבר לפני מספר שנים ובו הנחיות להערכת נכס במגזר הערבי והדרוזי כותב מכבי בין השאר: "המצב התכנוני של הקרקע אינו מהווה פקטור מהותי שכן בתים רבים, בעיקר בכפרים ערביים נבנים ללא היתר, גם על קרקעות חקלאיות." עוד הוא מציין כי: "ישנן דוגמאות רבות לבנייה על קרקעות חקלאיות מבלי שרשויות התכנון אוכפות את החוק". זאת למרות שבשנים האחרונות החלה לדבריו מגמת אכיפה מסוימת.
בדרך כלל, משקף השוק החופשי את המצב בשטח בצורה הטובה ביותר. אנשים מוכנים לשלם יותר בעבור נכס חוקי, מאשר עבור נכס בלתי חוקי. על כן מקבלת משנה משמעות הקביעה של מכבי כי "בשל הבנייה על קרקעות חקלאיות קיימת אנומליה במחירי קרקעות חקלאיות, מחיריהן באיזורים שבתחומי תכנית המתאר נושקים למחירי מקרקעין למגורים". כלומר, השוק החופשי כבר הפנים את המציאות לפיה הקרקע החקלאית היא קרקע לבניה לכל דבר, בגלל אי אכיפת החוק, ומוכן לשלם בעבורה מחיר כמעט מלא בשל כך.
באופן כללי, אומר מכבי, הכפרים נבנים לאורך הכביש. "לאחרונה מקבל הכפר את צורת רשת הכבישים שבאזורו". מצוקת הדיור נגרמת, אומר מכבי, בגלל בניה לא מתוכננת ולא מושכלת במרכזי הכפרים. רק לאחרונה מתחילה בניה רוויה במרכזי הערים, בגלל המצוקה.
למכבי יש גם הסבר למצוקה התכנונית הקיימת בישובים הערביים. הבניה הבלתי חוקית יוצרת גירעון בגופי התכנון שאינם מסוגלים לספק את הסחורה. "באופן בלתי רשמי ניתן לאמר כי רשויות התכנון מפסידות סך כ- 100,000 ₪ בגין כל בית מגורים שנבנה באופן בלתי חוקי". זאת בנוסף לחוסר שיתוף הפעולה מצד התושבים עם רשויות התכנון, ולבניה לא מושכלת ולא מנוצלת, בגלל הרצון לשמור זכויות קרקע במקומות מרכזיים לבני המשפחה הנוספים.
למסמך המלא